市人民政府2023年第17次常务会议议题四材料

关于《衡阳市直管公房管理办法（修订稿）》的起草说明

衡阳市住房保障服务中心

（2023年5月23日）

一、起草背景

（一）形势发展的需要。2015年10月，市政府下发《衡阳市直管公房管理办法》（衡政发〔2015〕9号），该文件对我市直管公房的经营、管理、修缮等各项工作起到了积极地指导作用。但是，随着房地产市场发展，管理对象的不断变化，时隔7年，该文件存在一些与目前新形势不相适应的情况，由于机构改革直管公房的管理权限下放等，加上一般规范性文件的法律效力只有5年，原《衡阳市直管公房管理办法》已不能满足现实管理的需要。

（二）规范管理的需要。2021年以来，市领导多次强调，要求研究出台建立对市直管公房管理的补丁机制，根据市委、市政府的指示精神，由市住建局牵头，市住保中心配合研究落实，完善"补丁"机制，对原下发的《衡阳市直管公房管理办法》（衡政发〔2015〕9号）文件存在的管理上的漏洞和瑕疵进行了部分修改，特别是去年审计时发现无租拨用、房屋转租、改变使用性质等问题在原《办法》中没有明确规定。

（三）国资保护的需要。加强市直管公房管理，进一步明确直管公房的管理主体、管理权限、管理内容和管理方式，堵塞管理漏洞，防止国有资产闲置和流失，使之更加适应新形势下的标准化管理，有助于规范国有资产租赁行为，促进国有资产保值增值。有助于推动盘活国有资产，发挥最大的经济效益。有助于不断保障和改善城区居民的住房条件，纠正违法行为，确保居民安居乐业。

二、起草过程

（一）起草制订阶段。2021年下半年，市住建局、市住保中心多次组织召开会议，研究解决制度漏洞问题，科学制订制度"补丁"草案，并形成《衡阳市直管公房管理办法（修订初稿）》。

（二）研讨修改阶段。2022年5月-7月，市住保中心主要负责人主持，召集相关部门几经修改，形成《衡阳市直管公房管理办法（修订稿）》，上报市住建局进行审议。

（三）意见征集阶段。2022年7月20日，市住建局组织召集相关部门研究讨论并再次修改。7月22日，市住房保障工作领导小组办公室对市发改委、市国资委、市财政局、市资规局、市高新管委会、市松木管委会、四个城区政府等10个部门下发了《关于征求〈衡阳市直管公房管理办法（修订稿）〉意见的函》，共收到10个单位出具的书面反馈意见12条，经研究，对其中9条反馈意见予以采纳或部分采纳。

（四）审核审查阶段。2023年3月15日，由市住建局完成《衡阳市直管公房管理办法（修订稿）》公平竞争审核和合法性初步审查，5月23日，通过市司法局合法性审查。

三、起草（修订）依据

1.《中华人民共和国民法典》

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》

3.《中华人民共和国城乡规划法》

4.《中华人民共和国行政强制法》

5.《中华人民共和国消防法》

6.《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）

7.《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）

8.《政府购买服务管理办法》（中华人民共和国财政部令第102号）

9.《商品房屋租赁管理办法》（住建部令第6号)

10.《公共租赁住房管理办法》（住建部令第11号）

11.《城市异产毗连房屋管理规定》（原建设部令第94号）

12.《城市危险房屋管理规定》（原建设部令第129号）

13.《湖南省房屋安全鉴定暂行管理办法》（湘建房〔2022〕122号）

14.《衡阳市直管公房管理办法》（衡政发〔2015〕9号）

15.《衡阳市住房保障服务中心机构编制方案》（衡编〔2019〕30号）

16.《关于建立制度"补丁"机制的管理办法（试行）》（衡办〔2022〕2号）

四、主要内容

《衡阳市直管公房管理办法》本次修改后共七章三十七条，重点修改26条55处，其中新增加6条、删除4条、合并1条，部分修改20条。主要对《办法》的目的意义、适用范围、管理主体、管理方式、权证管理、经营管理、修缮管理、拆迁管理、法律责任9个方面进行了明确和规定。

随着机构改革及形势发展等因素影响，原《办法》对职责分工、产权归属界定不清晰，直管公房的租金标准及收缴、无租拨用、征拆安置、安全监管等管理事项亟待进一步规范，以及承租期间安全责任、房屋转租、改变使用性质等问题无明确规定，致使直管公房难以规范管理。此次新修订《办法》对上述问题进行新增、完善及修订，与原《办法》相比较，重点改变归纳为以下四个方面：

（一）明晰职责分工。根据我市财权、事权体制改革部署，结合上级有关文件精神、"三定"方案，明确市住建局是本市直管公房管理的行政主管部门，负责本市直管公房的指导、监督工作，市住保中心负责本市直管公房的管理、经营、修缮、危旧房屋改造及保值增值等工作，界定了市住建局和市住保中心各自工作职责，并修改相应条款；明确以政府购买服务方式确定直管公房管理单位的方式和时间；明确了直管公房租金收入纳入财政专户，收支两条线。从根本上解决了部门之间职责边界不清，联而不紧，合而不强的问题。

（二）明确产权归属。《办法》明确直管公房是国有资产，以市住保中心为产权人进行不动产登记，建立直管公房产权产籍档案。规定直管公房的取得、转移、变更、灭失，由市住保中心实地核定，按程序报市人民政府审批，确保国有资产安全保值，避免流失。

（三）强化监管运营。一是明确承租责任。《办法》进一步明确承租人应承担的相应责任，明文规定承租人作为承租直管公房的消防义务人，除应当履行按期缴租、不得私搭乱建、配合公房管理单位开展房屋加固、修缮工作、维护消防安全、保护消防设施、注意防火防灾等义务外，还应承担消防事故责任。二是完善租金收缴。《办法》新增直管公房租金标准的动态调整机制、租金标准确定方式、租金收缴、减免、补缴等内容，规定市价格行政主管部门负责会同市住保中心等部门，综合经济发展水平、物价指数、房屋维修成本、住房保障工作需要等因素，建立起符合我市实际的直管公房租金的动态调整机制。在原《办法》规定租金标准的基础上增加直管公房承租人除按期缴纳租金外还应承担相应的日常物业管理及费用。三是强化拆迁管理。在原《办法》征拆直管公房住宅、非住宅的实施、拆赔、安置等内容的基础上，明确直管公房非住宅一律按"拆一赔一"的原则，除在原地段实行等价值产权调换外，新增加同地段等价值实物安置或货币补偿，实物安置产权人是市住保中心，货币补偿资金上缴国库的安置补偿方式，确保国有资产不流失。

（四）规范工作机制。一是规范租赁行为。《办法》进一步完善直管公房承租人条件，针对审计整改提出的问题，新增加直管公房租赁合同的签订、变更、解除等规范管理内容，明确了直管公房租赁合同期一般不超过3年，租赁期到期必须续签合同；参照《衡阳市城区公共租赁住房管理办法》，规定不符合直管公房承租条件或违规使用直管公房要终止租赁合同，限期腾退直管公房；规定承租人因生产或居住需要，确需对房屋进行改建或增添设施设备时，须经公房管理单位同意，并报市住保中心备案；新增加租赁期满或租赁期间解除合同的，按照"来装去丢"原则，出租方对添附不承担补偿责任的条款，规避经济纠纷。二是规范无租拨用。《办法》新增加无租拨用直管公房管理的相应条款，补齐政策短板，规定无租拨用直管公房需按程序报市政府审批使用。使用单位用于自用办公的，应每3年与公房管理单位签订无租拨用房屋使用协议。无租拨用房屋使用单位因改制、合并或撤销等原因致使单位性质发生改变，已不符合无租拨用房屋相关规定，或擅自改变房屋用途将无租拨用房屋用于生产经营活动的，按直管公房非住宅租金标准补缴租金，原无租拨用房屋使用协议自行终止，使用单位与公房管理单位重新签订租赁合同。拒不补缴租金、签订租赁合同的，房屋由市住保中心收回。三是规范安全监管。《办法》新增加安全检查及房屋鉴定相应条款，明确定期安全检查的工作内容，以及鉴定为危险房屋的直管公房相应处理办法。规定公房管理单位检查和修缮房屋，发现重大安全问题应即时报告市住保中心并妥善处理。新增加结构性大修支出计划，由公房管理单位提出申请，经市住保中心同意，报市住建局备案后，由财政部门审定。四是规范搬离措施。《办法》新增加直管公房为危险房屋且《房屋安全鉴定报告》建议停止使用或者整体拆除的，应解除房屋租赁合同并限期搬离。如承租人无其他住房且具备申请公租房条件的，优先实行实物配租或发放租赁补贴；对拒不搬离危险房屋的，按属地管理原则，由辖区行政机关依法处理。

四、提请审议事项

请求市政府常务会议审议《衡阳市直管公房管理办法（修订稿）》，审议通过后以市政府名义印发实施。

附件：《衡阳市直管公房管理办法（修订稿）（送审稿）》